Es gibt zahlreiche Situationen, die Eigentümer veranlassen können, ein Gutachten oder eine Wertermittlung für ihre Immobilie in Auftrag zu geben.
Ein Gutachten oder eine Wertermittlung ist die solide Basis für die Vermögensübersicht – etwa bei Erbauseinandersetzungen, bei Ehescheidung oder Zugewinnausgleich, bei Kauf und Verkauf sowie bei einer Renditebewertung.
Wertermittlung durch Sachverständigen
Ein Gutachten oder eine Wertermittlung ist das nachvollziehbare, allgemeinverständliche Urteil eines Sachverständigen über einen komplexen Sachverhalt. Aufgabe ist es, einen plausiblen und nachvollziehbaren Verkehrswert zu ermitteln. Bei der Immobilienbewertung wird der Verkehrswert als Preis, der für eine Immobilie derzeit am Markt erzielt werden kann, stichtagsbezogen ermittelt.
Bei der Verkehrswertermittlung kann der Sachwert, der Vergleichswert oder der Ertragswert – je nach Umständen und Ziel – herangezogen werden. Verkehrswertermittlungen von Immobilien werden aus unterschiedlichen Gründen angefertigt:
- Immobilienkauf / Immobilienvverkauf
- Vermögensfeststellung
- Vermögensübersicht / Vermögensaufteilungen
- Erbauseinandersetzungen
- Ehescheidung, Zugewinnausgleich
- Finanzierungen
- Beleihungszwecke
- Bewertung zur Vorlage beim Finanzamt
Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?
Das BauGB definiert den Verkehrswert oder Marktwert (beide Begriffe mit gleicher Bedeutung) wie folgt: „Der Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der am Tag der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der Rechtslage und der tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung erzielt werden kann“.
Die Absicht ist, wie in anderen Ländern, alle objektiven Einflüsse einzubeziehen und alle Einflüsse, die sich aus den subjektiven Umständen der beteiligten Parteien ergeben, auszuschließen.
Dieses Bundesgesetz wird durch die Wertermittlungsverordnung (WertV) gestützt, in der die kodifizierten Bewertungsansätze und die allgemeine Bewertungstechnik definiert sind. Die drei gängigen Bewertungsansätze (andere Ansätze wie DCF oder Residualansatz sind ebenfalls zulässig, aber nicht kodifiziert) sind:
- Vergleichswertverfahren – Dieses wird verwendet, wenn gute Nachweise für frühere Verkäufe vorliegen und für selbst genutzte Vermögenswerte, insbesondere Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
- Ertragswertverfahren – Standardverfahren für Immobilien, die künftige Cashflows aus der Vermietung der Immobilie erzeugen sollen.
- Sachwertverfahren – für Spezialimmobilien, auf die keiner der oben genannten Ansätze zutrifft, z. B. öffentliche Gebäude.
Wertermittlungsrichtlinie beachten
Die allgemeinen Vorschriften der WertV werden durch die Wertermittlungsrichtlinie (WertR) ergänzt, die Vorlagen für Berechnungen, Tabellen (z. B. wirtschaftliche Abschreibungen) und Richtlinien für die Berücksichtigung verschiedener Einflüsse bereitstellt. WertV und WertR sind für Gutachten für den nicht-amtlichen Gebrauch nicht verbindlich.
Auftraggeber für Immobilienwertermittlungen sind Privatpersonen, Erbengemeinschaften, Unternehmen, Investoren, Fondsgesellschaften, Rechtsanwälte, Steuerberater, Hausverwaltungen, Immobilienmakler, Behörden, Banken, Bausparkassen, Versicherungen, Wohnungsbaugesellschaften, Bauträger, Staatliche Institute und Verwaltungen, Gerichte (Vollstreckungs-, Familien-, Nachlassgerichte) sowie Insolvenz- und Nachlassverwalter.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Der Sachverständige muss neben den allgemeinen Immobilienmarktdaten, dem Grundstücksmarktbericht und den Bodenrichtwertkarten ständig alle bewertungsrelevanten Informationen sammeln und auswerten. Für die Beschaffung der unmittelbar zum Bewertungsgrundstück gehörenden oder mit dem Bewertungsgrundstück verbundenen Unterlagen ist in der Regel der Auftraggeber eines Gutachtens zuständig.
Der Auftraggeber kann jedoch viel dazu beitragen, die Bearbeitungsdauer wesentlich zu reduzieren, indem er die erforderlichen Unterlagen rechtzeitig zur Verfügung stellt, d. h. spätestens am Besichtigungstag. Der Sachverständige ist – gegen Kostenerstattung – in der Regel gerne bei der Beschaffung der noch fehlenden Unterlagen behilflich.
Für eine zügige Auftragsabwicklung benötigt es grundsätzlich folgende Unterlagen:
- Baupläne, d. h. Grundrisse, Schnitte (Gemeinde oder Landratsamt)
- Grundbuchauszug (Amtsgericht, Abt. Grundbuchamt)
- Lageplan M 1:1000 (Vermessungsamt)
- Baubeschreibung, Flächenaufstellung (sofern vorhanden)
- Angaben zum Wertermittlungsstichtag
Zusätzliche Unterlagen bei Wohnungs- und Teileigentum:
- Grundrissplan (Grundbuchamt, Hausverwaltung)
- Teilungserklärung (Grundbuchamt, Anhang zum Kaufvertrag)
- Wohngeldabrechnung (Hausverwaltung)
- Protokoll der letzten Eigentümerversammlung
- Angaben zum Baujahr, Wohnungsgröße, Wohnungsnummer usw.
- Mietvertrag, sofern vermietet
Für Renditeobjekte (Wohn-, Geschäfts- und Gewerbegebäude):
- Mietaufstellung (Erträge, Einnahmen)
- Bewirtschaftungskosten (Ausgaben)
- Bewertung von Grundstückbelastungen und Rechten
- Notarielle Urkunden und Eintragungsbewilligungen (Grundbuchamt)