Die Sanierung eines Altbaus ist mit einem planerischen und praktischen Aufwand verbunden. Gewerke sind zu koordinieren, Handwerker und Bauarbeiter sind zu beauftragen. Für viele grenzt es an ein riesiges Projekt, das kaum stemmbar ist. Mit ein paar Tricks und dem richtigen Wissen für Förderungen und Projektablauf ist der Altbau jedoch schneller saniert als gedacht und es kann endlich im sanierten Gebäude gewohnt werden. Was dafür notwendig ist und welche Tipps es für die Sanierung eines Altbaus gibt, verrät dieser Artikel.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Wohnung wird mithilfe von umfangreichen Sanierungsarbeiten wieder neuwertig und personengerecht modernisiert.
- Der Umbau kann je nach Aufwand auch mehrere Monate in Anspruch nehmen.
- Die Kosten der Altbausanierung belaufen sich auf etwa 400 bis 700 Euro pro Quadratmeter.
- Es gibt Fördermöglichkeiten, die für den Altbau in Anspruch genommen werden können.
Was wird bei der Altbausanierung gemacht?
Bei einer Altbausanierung werden all jene Maßnahmen umfasst, die für die Wiederherstellung des neuwertigen Haus- und Wohnzustandes notwendig sind. Wirft man einen Blick auf die Definition eines Altbaus, so kommt diese noch aus Zeiten vor dem Zweiten Weltkrieg und bezieht sich auf die gesamte Sanierung, Reparatur, Modernisierung und Instandsetzung der Bausubstanz. Darin inbegriffen sind Rohrleitungen, sanitäre Anlagen sowie die gesamte Elektronik des Hauses. Eine Altbausanierung umfasst im wesentlich zwei Bereiche.
Energetische Sanierung: In diesem Stadium werden alle Heizsysteme erneuert und Wände sowie Decken gedämmt. Das verbessert die Energieeffizienz des Hauses.
Kernsanierung: Bei dieser Art der Sanierung wird das Gebäude von Grund auf modernisiert, inklusive Böden, Fenster und Dach.
Aus welchen Gründen wird ein Altbau saniert?
Einen Altbau zu sanieren kann vielerlei Ursachen haben, diese müssen nicht immer aus einem persönlichen Motiv hervorgehen. Vielmehr geht es um den ökologischen und ökonomischen Hintergrund des Baus. In vielen Fällen ist es sinnvoller, das Objekt zu renovieren, als die Kosten für den Abriss und einen Neubau zu beantragen. Das ist oftmals zeitaufwendiger und auch teurer.
Zudem können Ressourcen gespart und damit jahrelange Bauarbeiten vermieden werden. Hinzu kommt die gesetzliche Pflicht zur Sanierung, zum Beispiel, wenn ein älteres Haus neu gekauft wird. Für viele ist es jedoch der denkbare Weg und selbst ohne eine gesetzliche Vorgabe entscheiden sich Käufer für eine derartige Sanierung. Gründe dafür sind zusätzlich die starke Reduzierung der Energiekosten des Hauses sowie die Steigerung des Wertes der aktuellen Immobilie und darüber hinaus die optimale Nutzbarkeit nach der Sanierung.
Was muss bei einer Altbausanierung unternommen werden?
Damit die Sanierung eines Altbaus nicht ausartet, ist es erforderlich, die dafür notwendigen Maßnahmen bereits im Vorfeld zu ergreifen. Das Ziel der Sanierung an sich ist entscheidend und gibt am Ende auch Dauer und Umfang vor. Soll das Gebäude nur grundsaniert werden oder werden auch Böden und Fließen neu verlegt? Wird lediglich eine energetische Sanierung durchgeführt oder das komplette Haus verändert? Am Ende ist es auch ein entscheidender Kostenfaktor, ob Fenster und Türen sowie Böden und Fließen getauscht werden oder erhalten bleiben.
Im Falle einer Kernsanierung wird der gesamte Altbau bis zu den Grundmauern „entkernt“. Das bedeutet, dass der Altbau einmal komplett saniert wird und auch Bodenbeläge und Dach erneuert werden. Solche Maßnahmen werden anhand der Bausubstanz des Gebäudes entschieden. Ist diese von Grund auf renovierungsbedürftig, muss eine Kernsanierung durchgeführt werden. Um den Grad des Renovierungsbedarfs zu beurteilen, wird das Objekt im Vorhinein auf dessen Bausubstanz analysiert. Ein Energieberater kann hierbei nützlich für die Qualitätsbeurteilung der Wärmedämmung sein.
Die Heizung ist eine entscheidende Maßnahme bei der Sanierung, denn in diesem Fall gilt es, Energiefresser aufzudecken und erneuerbare Energien einzusetzen. Altbauten sind bekannt für deren alte Heizkörper und Lampen, die weit weg von energieeffizientem Wohnen sind. In Zeiten wie diesen ist es wesentlich, auf erneuerbare Energiequellen umzusteigen und von Solarheizungen hin zu Infrarotwärme alle Maßnahmen zu berücksichtigen. Womöglich kommen eine Wärmepumpe und eine Fußbodenheizung infrage.
Was ist bei der Altbausanierung zu berücksichtigen?
Wesentlich bei der Altbausanierung ist die Begutachtung der gesamten Bausubstanz und des Gebäudezustandes. Dadurch wird ein spezieller Maßnahmenkatalog mit unterschiedlichen Prioritäten erstellt. Eine Analyse der Materialien und Werkstoffe sind zusätzlich wichtig, um im Vorfeld zu wissen, welche Materialien sich für die Altbausanierung zu eignen. Warum das wichtig ist: Für bestimmte Altbauten sind bestimmte Farben und Holzarten vorgesehen, die bei der Projektfinanzierung von Beginn an berücksichtigt werden sollten.
Besonders dann, wenn der Altbau unter Denkmalschutz steht, müssen solche Maßnahmen berücksichtigt werden. Das erfordert noch vor Baubeginn gründliche Vorarbeiten. Denn nachdem es vor dem Zweiten Weltkrieg noch keine rechtlichen Standards für Innenausbauten gegeben hatte, muss die Bausubstanz des Innenbaus noch genauer betrachtet werden. Gebäude, die nach dem Zweiten Weltkrieg entstanden sind, sind bei einer Altbausanierung weniger empfindlich.
Von wem werden die Altbauten überprüft?
Wenn es um die Begutachtung eines Altbaus geht, so gibt es auch gesetzliche Verpflichtungen, die dem Besitzer vorgeschrieben werden. Es reicht demnach nicht, den Bau selbst zu beurteilen, sondern ein Fachmann muss für die konkrete und fachgerechte Gebäudebeurteilung herangezogen werden. Wenn der Besitzer auf eine solche Begutachtung verzichtet, können versteckte Schäden im Altbau lauern, die später beim Umbau massive Kosten verursachen.
Ein Gutachter kann eine solche Gebäudeprüfung und die Substanz des Altbaus grundlegend analysieren. Hinzukommen geprüfte Statiker und Gebäudesachverständige, die den Zustand des Gebäudes genau unter die Lupe nehmen. Holzmehl, Dachsparren, Zugerscheinungen, brüchige Leitungen, Schimmel, Heizungsanlagen, Dichtheit der Fenster und Türen. All das wird bei einer solchen Gebäudebeurteilung berücksichtigt.
Mängel, die das Haus seit langer Zeit aufweist, werden bei solche einer fachmännischen Begutachtung aufgedeckt und mindern den Wert des Hauses. Die Begutachtung durch einen Gebäudesachverständigen stellt somit die Grundlage für die spätere Wertschätzung des Hauses. Auf Basis dieser Gebäudebeurteilung kann im Anschluss der Wert des neuen Gebäudes geschätzt und eine Wertsteigerung für einen späteren Verkauf ermittelt werden.
In welcher Reihenfolge wird eine Altbausanierung abgehalten?
Bei der Sanierung eines Altbaus sollte man nach einer bestimmten Reihenfolge vorgehen. Besonders dann, wenn das Gebäude kernsaniert wird, ist der Fahrplan für die Gebäudesanierung ausschlaggebend, um Kollisionen mit den Bauparteien zu vermeiden und Termine einhalten zu können. Zudem können bestimmten Arbeiten erst erledigt werden, wenn ein anderer Arbeitsteil abgeschlossen wurde. Aus diesem Grund sind folgende Schritte entscheidend:
Bestandsanalyse und Planung: In ersten Schritt der Sanierung wird das Gebäude rundum analysiert und wie erwähnt am besten von einem Sachverständigen begutachtet. Anhand dieser Bestandsanalyse können weitere Maßnahmen abgeleitet werden, die für die Renovierung sinnvoll sind. Sind diese festgelegt, folgt die Erstellung eines konkreten Sanierungsplans.
Einholen der Angebote: Im nächsten Schritt ist es wichtig, Angebote unterschiedlicher Baufirmen einzuholen. Dabei können Generalunternehmen beauftragt werden und Handwerksbetriebe, die sich mit Kernsanierungsarbeiten beschäftigen. Wichtig ist, sich mehrere Angebote einzuholen, um gute Vergleiche anstellen zu können.
Beginn des Rückbaus: Jetzt werden alle alten Böden, Wandverkleidungen, Leitungen und Fliesen entfernt und die Wohnung in einen Rohzustand gebracht. Ausgehend von diesem kann der neue Bau eingeleitet werden.
Arbeiten des Rohbaus: Die Rohbauarbeiten starten nach dem Rückbau. Das Gebäude ist jetzt in dem Zustand, wie es bei einem Neubau der Fall wäre. Wände werden eingezogen, der Estrich gegossen. Nach diesem Schritt muss der Besitzer Geduld beweisen, denn erst, wenn der Estrich getrocknet ist, kann der Bau fortgesetzt werden.
Das Dach eindecken: Dieser Schritt kann parallel zur restlichen Sanierung erfolgen. Das alte Dach wird abgezogen und das neue montiert. Das sollte nicht zu lange dauern, damit das Gebäude nicht lange ohne Schutz bleibt.
Trockenbauarbeiten: Der Rohbau ist fertig und die ersten Arbeiten erledigt, jetzt können Gipskartonwände angebracht werden.
Rohrleitungen und Elektroinstallationen: Neue Wasserleitungen werden gelegt und Heizungsrohre installiert sowie Kanäle für Stromleitungen verlegt. Im Anschluss werden Buchsen, Lichtschalter und Leitungen eingezogen.
Abschluss der Trockenbauarbeiten: Jetzt, wo alle Rohrleitungen verlegt sind, können die verbleibenden Öffnungen verputzt und geschlossen werden.
Dämmung des Gebäudes: Sind die Innenarbeiten abgeschlossen, wird die Fassade gedämmt. Im Nachhinein können Fenster und Türen eingesetzt werden.
Fußböden, Sanitäranlagen und Anstrich: Die Dämmungsarbeiten sind beendet und der Großteil der Arbeiten ist abgeschlossen. Der Bau konnte in der Zwischenzeit rasten und das Fundament sitzt. Jetzt müssen noch Fußböden verlegt und Türen sowie Innenräume kleinteilig saniert werden. Sanitäranlagen werden neu installiert und zum Abschluss die Fassade des Hauses gestrichen, sofern das bei der Sanierungsarbeit geplant war.
Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Eine Altbausanierung kann mit erheblichen Kosten verbunden sein. Aus diesem Grund können staatliche Förderungen über die Förderung des Bundes für effiziente Gebäude beantragt werden. Die Besitzer können dadurch Zuschüsse für Heizungsarbeiten erhalten und günstige Kredite mit Tilgungszuschüssen beantragen. Bei einer Finanzierungssumme von 150.000 sind Zuschüsse von bis zu 75.000 Euro denkbar. Handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude, können Zuschüsse deutlich höher sein.
Ein Tipp: Der Antrag muss jedenfalls vor Beginn der Arbeiten eingereicht und genehmigt werden. Nur so haben Besitzer einen Anspruch auf die jeweiligen Förderungen.
Lohnt sich die Altbausanierung?
Angesichts der Tatsache, dass ein Altbau nicht nur über Förderungsstätten teilfinanziert werden kann, sondern sich durch eine Sanierung wesentliche Verbesserungsmaßnahmen der aktuellen Wohnsituation erreichen lassen, lohnt sich eine Altbausanierung definitiv. Zudem ist diese im Regelfall kostengünstiger als der Neubau und kann für die Beteiligten ein lukratives Schlupfloch zu einer modernen Wohnsituation sein. Bei einer Sanierung ist jedoch wichtig, dass die Sanierungsschritte im Detail eingehalten werden und der Altbau vorweg durch einen Sachverständigen geprüft wird. Das gibt dem Besitzer Sicherheit für die Sanierung und bewahrt diesen vor unvorhergesehenen Ereignissen in Zukunft.